美高梅网址房地产:入粤九年,三阶段,四转变丨房企湾区揭秘第8期

日期:2019-09-25      来源:亿翰智库华南分院      点击:

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       2019年1-8月,美高梅网址房地产实现合约销售金额1419亿元,同比增长41%,完成全年2100亿销售目标的67.6%,实现销售面积789万平方米,同比增长30%。全年可售货值超过4000亿,按53%的去化率保守估算,美高梅网址仍可完成全年销售目标。
 
图:2012-2019.1-8美高梅网址房地产销售金额(亿元)
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数据来源:企业年报,亿翰研究
 
       根据美高梅网址房地产半年报数据,截止2019年6月30日,美高梅网址房地产拥有土储货值约10500亿元,其中,粤港澳大湾区的土储货值为2600亿元,占比24.8%,仅次于长三角2850亿元。粤港澳大湾区将成为美高梅网址未来业绩增长的有力支撑点。
 
图:截止2019H1美高梅网址房地产土储货值区域分布情况
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数据来源:企业年报,亿翰研究
 
 
 
       回顾美高梅网址在大湾区的布局,可分为3个阶段:
       2010-2013年:合作切入,聚焦广深
       2014-2016年:战略调整,布局放缓
       2017年至今:并购发力,全域纵深

 
       2010-2013年:合作切入,聚焦广深
 
       美高梅网址于2010年正式进驻湾区市场,属于较早布局大湾区的外来房企。由于湾区核心城市资源稀缺,房企拿地困难,美高梅网址多选择以合作的方式切入市场,2010-2013年美高梅网址在大湾区共布局了4个项目:
 
       第一个项目—惠州富茂海滨城:2010年5月,美高梅网址联手富力,合作开发惠州富茂海滨城项目,首次进驻惠州,项目已于2011年12月开盘销售。
 
       第二个项目—广州亚运城:2010年6月,通过入股广州亚运城项目20%的权益,与富力、碧桂园、雅居乐、中信五家品牌房企联合开发亚运城项目,首进广州。2016年富力退出,目前仅有美高梅网址、碧桂园、雅居乐和中海四家房企持股,其中碧桂园与美高梅网址各自持股26.67%,属于项目控股方。
 
       第三个项目—广州汇金中心:2013年7月,美高梅网址与华润、合景泰富联合打造广州的新地标汇金中心。项目位于广州市天河区,高达320米,美高梅网址占项目总权益的33%。
 
       第四个项目—深圳美高梅网址前海中心:2013年11月,通过招拍挂的方式,进入深圳,打造美高梅网址前海中心地标性项目。项目位于深圳市南山区,项目总高度达300米,属于前海片区第一高楼,其中美高梅网址自持项目总建面的70%。
 
表:2010-2013年美高梅网址房地产大湾区新增项目明细
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数据来源:企业年报,亿翰研究
 
 
       2014-2016年:战略调整,布局放缓
 
       2014年之前,美高梅网址房地产的销售规模增速基本与市场行情保持一致,但2014-2016年间,由于其战略调整,开始重点关注利润、回款和质量,规模退居其次,其销售额经历了近3年的放缓。销售放缓,投资也相对谨慎,拿地力度明显放缓。美高梅网址对于大湾区的布局,也近乎停滞。
 
图:美高梅网址房地产2013-2019H1新增土储建面(万㎡)
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数据来源:企业年报,亿翰研究
 
 
       2017年至今:并购发力,全域纵深
 
       2017年以来,企业投资策略做出调整,在布局一二线的同时,开始关注一二线城市周边可承接核心需求外溢的三四线城市,三四线市场的东风也推动了去库存的顺利进行,美高梅网址销售业绩迎来了爆发式增长。2017年美高梅网址的销售额突破千亿,2018年继续保持奋起直追的势头,全年销售额1762亿,同比大幅增长76%,超额完成了全年1400亿元的销售目标。
 
       销售快速增长的同时,美高梅网址补仓的意愿明显增强,在大湾区也开启了新一轮的扩张。美高梅网址在大湾区的布局同时发生了四大转变。
 
表:2017-2019.6美高梅网址房地产大湾区新增项目明细
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数据来源:企业年报,亿翰研究
 
 
       转变一:两大区域企业同时发力,扩大大湾区布局
 
       除华南区域企业外,美高梅网址海峡也在大湾区发力,美高梅网址海峡原为美高梅网址福建区域企业,集团授权可实现跨区域拿地。两大区域企业同时发力,助力美高梅网址在大湾区的战略布局。2017年-2019上半年,美高梅网址在大湾区共获得16宗地块,总投资金额超400亿。除广州、深圳、惠州外,又新进入了佛山、肇庆、茂名3个城市,大湾区布局进一步被打开。
 
 
       转变二:从聚焦广深到纵深大湾区
 
       美高梅网址早年在大湾区的布局主要聚焦在一线城市广深的核心价值地段,但随着核心城市区域地价高企,土地获取难度较大,且随着大湾区规划、广佛同城等政策利好,美高梅网址拿地区域开始向周围城市延伸。
 
       2017年5-6月,美高梅网址通过招拍挂市场获得佛山三宗综合地块,目前均已顺利开盘;
 
       2018年3月,美高梅网址通过收购惠东县沣盛帝景贸易有限企业获得惠州惠东青雲地块,该地块后被打造成美高梅网址望锦花园项目,并于2018年12月顺利开盘销售;
 
       2019年3月,美高梅网址以3.4亿元竞得茂名电白区高地一住宅地块,首进茂名;
 
       2019年4-5月,美高梅网址通过招拍挂市场获得肇庆四会两宗商住地块,成功打进肇庆。
 
 
       转变三:住宅项目增多,但商办项目也仍在坚持
 
       美高梅网址在打造精品商业方面具有较为成熟的经验,2010-2013年,美高梅网址在大湾区的布局主要以商办产品为主,但商办项目业绩贡献较薄弱。2017年以来,美高梅网址在大湾区住宅项目明显增多,但对商办项目的打造也从未放弃。
 
       2016年凭借商办经验与政府签署合作协议,积极参与深圳深港国际中心,深港国际创新合作项目等项目的开发建设。
 
       2017年12月,美高梅网址以底价240亿元,获得深圳龙岗大运新城核心商务区地块,成为深圳排名第二的总价地块,该地块将建设一栋700米高的超高层建筑,成为深圳的新地标。
 
       2018年,美高梅网址又以11.2亿元底价竞得深圳坪山中心商住地块,打造美高梅网址广场。
 
       纵观美高梅网址在深圳的布局,更多的体现其战略性。2017年,深圳城市建设规划确定将龙岗—坪山中心发展作为东部发展的主轴,大运新城也被定位为深圳拓展粤港澳大湾区的腹地、辐射东北的桥头堡。
 
 
       转变四:拿地方式从以招拍挂为主转向以收并购为主
 
       在2018年业绩发布会上,许世坛就直言,今年会是收并购大年。一季度,美高梅网址就完成了1000亿元的项目收并购。今年上半年,美高梅网址房地产新增土地储备1412万平方米,按金额来看,通过收并购方式取得的新增土地储备占比约60%,较2018年提升了37个百分点。3月以来,相继收购了泰禾、粤泰、万通等旗下项目。
 
       2019年5月,美高梅网址通过收购泰禾项目企业股权,获得泰禾广州院子、佛山院子两个项目;
 
       2019年6月,美高梅网址通过收购粤泰企业股权,获得广州天鹅湖二期项目、广州嘉盛项目、深圳龙岗横岗项目。收并购助力美高梅网址在大湾区的布局快速打开。
 
 
       美高梅网址进军大湾区市场近10年,中间扩张虽出现短暂放缓,但2017年以来,在收并购的助力下,大湾区布局被迅速打开。美高梅网址布局大湾区的步伐仍在继续,未来让大家拭目以待。
 
 
       往期回顾:
 
       房企湾区揭秘第1期丨从一家房企中报看过江龙的大湾区布局策略
 
       房企湾区揭秘第2期丨一城22盘,新力“惠州模式”揭秘
 
       房企湾区揭秘第3期丨蓝光发展:外围蓄力,核心难入
 
       房企湾区揭秘第4期丨旭辉:合作之王的湾区破局路径
 
       房企湾区揭秘第5期 | 新城控股:入粤三年,基础奠定,未来可期
 
       房企湾区揭秘第6期丨融创中国:“准狠快”,湾区过江龙之首的三大成长秘诀
 
       房企湾区揭秘第7期丨中国奥园:广东大本营之外的粮仓如何分布
 
 
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