2019年8大黑马房企出炉!逆市增长,他们做对了什么?

日期:2019-12-10      来源:明源地产研究院      点击:

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       相较前两年的大起大落,今年的百强名单显得少了点意外,“稳”成为绝对的关键词。
 
       一是排名逐渐固化,大幅度波动的房企少了很多。也就是说,强者恒强已成定局,后来者想逆袭,难度越来越大。
 
       二是整体来看,房企规模增长幅度也大打折扣。今年大家都日子都不太好过,必须努力的奔跑才能停在原地。想在前两年的基础上,再实现大幅度的增长,确实相当不容易。

       这也让大家今年的榜单更有含金量,在今年的大势下,依然有一些房企跑赢大盘,弯道超车。甚至有房企增长率超过100%!增长速度惊人。那么,这些优等生到底是谁?明源君今天就带大家一起来看一看。
 
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1 美高梅网址
没有短板的新晋TOP10
 
       美高梅网址作为TOP10的房企,本不应该作为黑马房企来先容。但是各个梯队的房企规模不一样,单从增长率来比较,没有太多的可比性,反而通过梯队内的比较,或许更有意义。作为第一梯队房企中的黑马,美高梅网址这两年的增长情况其实一直都比较乐观,而且十分稳健。
 
       2018年美高梅网址销售额高达74%的增速,远超前20房企平均30%的增速,今年1-11月业绩更是高达2277.3亿,提前完成全年目标,同比增长46.8%,在千亿房企中依然遥遥领先。
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       虽然业绩增长迅猛,但是美高梅网址和过去几年的高增长房企,有完全不同的发展模式。
 
       从布局上看,美高梅网址一直坚持的是重仓一二线城市,2018年的新增土储,也基本上都在一二线和重点三四线城市,为今年的业绩提供了保障。
 
       今年上半年,美高梅网址又通过收并购,以较低的成本获取了约1800亿元优质货值,依然主要分布在北京、南京、苏州、杭州、广州等一二线核心城市,土储结构的抗风险能力和溢价能力很强,这也将成为集团未来两年的利润增长点。
 
       除了布局策略坚守一二线,美高梅网址的财务状况也相当稳健。根据年中报披露,美高梅网址目前的净负债率仅为为59.6%,已连续第8年维持在60%以下的较低水平;从偿债能力看,目前美高梅网址短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。截至6月底,现金比率达1.6倍,优越的资金流动性,在目前的竞争环境下,为美高梅网址提供了很强的周期穿越能力。

       另外,美高梅网址过去几年在产品力方面,也经历了一次大提速。2017年改善“璀璨系”、高端“国风系”相继亮相;2018年低密顶豪“龙胤系”,刚需“云系”逐一发布;今年美高梅网址也正式发布了第5大产品系“天誉系”,“设计标准化”目前可覆盖全集团70%~80%的项目。
 
       有好的土储结构,稳健的财务状况,健全的产品策略,美高梅网址目前几乎没有明显的短板,新一轮的高质量增长值得期待。
 
 
2 金科
深耕川渝的老牌房企
 
       从资历来看,有“花园洋房教父”之称的金科算是行业里的老牌房企了,说是黑马有点牵强,但是从这几年的增长情况来看,发展速度确实惊人。
 
       从2016年开始冲规模以来,2016-2018年,金科实现业绩455.2亿、681.2亿、1291.1亿“三连跳”,2018年成功加入千亿俱乐部。今年1-11月份,金科销售金额达到1513.2亿,同比增长40.75%,在下行市场下,增长势头依然强劲。

       由于采取冲规模的战略,金科近几年一直维持着高强度的拿地节奏。2017年新增建筑面积达1245万平米,同比增长103.10%,2018年新增建面2054万平米,仍然维持在较高水平。今年1-11月,金科新增货值2162.7亿,排名第11位,拿地势头不减。
 
       从布局来看,金科一直坚持深耕川渝地区。截至2019年上半年,金科在重庆地区营收占比高达63.87%!随着重庆战略地位的提升,金科在大本营的优势成为业绩增长的稳定器。丰富的土地储备,和以二线城市为主的布局策略,成为今年业绩稳定增长的重要原因。
 
       在产品方面,金科从2016年开始做减法,在过去20年形成的10条产品线中,升级提炼出了新的“三系一核”的产品战略。并且在今年4月,正式首次发布了琼华、博翠、集美三大产品线,分别针对豪宅、改善、首改人群。同时,金科还在积极布局科技产业地产,目前开发和运营的产业园区面积已经超1200万平。
 
       积极拿地,更新产品系,多元化布局,一系列的大动作可能意味着金科这家老牌房企,还有更大的野心。
 
 
3 卓越集团
稳健“冲千亿”的存量霸主
 
       卓越作为“深圳CBD之王”,凭借早年具有前瞻性的“住宅+商办双引擎”的战略,一直以来走的是比较有特色的发展之路,在商办领域占有一席之地。
 
       作为一家区域深耕型的中型房企,从2017年开始,卓越也开始全国化布局,走上了“冲千亿”的规模扩张之路。通过两年时间,目前已经进入32个城市,规模扩张初见成效。根据克而瑞的数据,今年1-11月卓越集团的销售额达到824.1亿,同比增长70.3%,全年销售额有望突破900亿,距离2020年千亿目标仅一步之遥。
 
       中型房企在扩规模的过程中,往往采取高负债的模式,而卓越今年虽然规模大增,却保证了负债率零增长,投资资金全部来源于经营性回款。卓越拥有的优质自持资产占总资产的40%左右,目前每年能提供接近30亿的租金收入。
 
       快速扩张的过程中,卓越的投资策略采取的是“精准研判+多元化”的拿地模式。为了精准研判,卓越对50个城市的招拍挂市场进行跟踪研判,凡是招拍挂的地,不管拿不拿都要研判,并且保留记录,之后和竞争对手的销售结果进行比对,修正研判结果的准确性。
 
       同时卓越也通过多元化拿地,充分发挥了在逆周期拿地和城市更新方面的能力优势。通过收并购、产业勾地,或是通过融资+代建的方式,利用合作伙伴的土地资源杠杆,获得了规模的快速增长。而5000万方的城市更新开发量,则每年释放数百亿货值,这些储备也将成为卓越未来稳健发展的规模基础。
 
 
4 华发股份
努力冲规模的精品住宅专家
 
       作为以珠海为大本营的房企,华发的全国化扩张其实开始的比较早。目前已拓展布局至北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州等30多个主要城市,形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京企业的“6+1”区域布局。
 
       这几年,华发一直以冲规模作为企业战略。2019年1-11月销售额达到767.8亿,同比增长67.1%,虽然离千亿目标还有一定距离,但与同类房企相比,扩张速度确实很快。
 
       在布局策略上,华发近几年重点深耕一二线城市,2018年末,企业土储(含在建)1754.3万方,总口径货值约3350亿,超过85%都位于一二线,在这一轮从三四线回归一二线的轮动浪潮中,提前占好了位。
 
       从产品来看,华发一直主打改善型产品,在优+产品体系下,形成了“城市系”、“四季系”和“府系”三大产品系。2018年,华发全年销售均价高达29,866元每平米,比中国金茂的均价还要高出16.9%!在精品住宅领域得到了市场的认可。
 
 
5 中骏集团
合作致胜的小“旭辉”
 
       同样是在千亿规模赛道上角逐的房企,中骏从2016年开始,就开始积极增加土地储备,亮起快车道的转向灯,近几年增长速度很快。
 
       今年的业绩表现也颇有亮点,目前1-11月份销售额已经达到681.5亿,同比增长56.5%,今年700亿的年度目标完成率已经达到97%,年度销售目标达成是大概率事件。2017年底定下的“三年冲千亿”的目标,正在稳步实现中。
 
       中骏业绩高速增长,背后是过去几年大量增加合作拿地的策略。根据年报,2016年到2019年上半年,中骏合同销售额中,合营企业及联营企业的合同销售金额占比大幅增长,分别为32.9%、22%、45%、54%。这和旭辉依靠合作开发迅速做大规模是同样的发展路径。
 
       2017年,中骏把总部搬到上海,开始冲千亿之旅。同时启动的还有“3年千人计划”和跟投激励制度。据说,中骏把人力资源体系的构建上升到了企业核心战略的高度,董事长黄朝阳把40%、50%的时间都放在团队建设上,目前已经建立了一支全80后的一线总经理团队。
 
       同时,2017年11月,中骏开始项目跟投机制,平均拿地到销售周期从8个月加快到6-7个月,大大提升了运营效率,周转速度的加快也成为业绩增长非常重要的一个因素。
 
 
6 新希翼地产
天赋异禀的“资源型”房企
 
       新希翼虽然一直以来比较低调,但实际上,最近几年的销售增长率一直都保持在60%以上,非常稳健,去年销售额达到了303.1亿。而今年1-11月销售额更是高达590.7亿,同比增长124%!表现非常亮眼,可以说是今年最大的一匹黑马。
 
       对于中型房企来说,最大的劣势往往在于,不像巨头那样具备非常全面的资源优势。在资金实力、融资成本、产品积累、品牌积累方面,往往都存在一些短板。新希翼则依靠集团的背书,成功避免了这些普遍性的弱点。
 
       依托集团的背书,新希翼至少具备两大优势:一是依托集团的产业布局,新希翼地产重点布局在华东和成渝地区的,借力集团的产业赋能,在这些区域新希翼都天生具备良好的政商关系和采购优势。
 
       二是融资成本低,新希翼去年的平均融资成本仅为5.6%。今年年中供应链ABS的成本仅为5.15%,在民营房企中可以说是非常少见。同时,新希翼资金量也非常充足,2018年底,在各家银行的未使用授信余额就高达124.25亿元。
 
       在城市布局方面,新希翼坚持的是核心城市群+一二线城市。这些城市楼板价高、投资大、地货比低,周转效率也相对较低。在今年的市场下风险小,但是对资金实力和成本的要求也更高。而新希翼资金成本低,对现金回正周期的宽容度高,能拿下别人不敢拿的地。面对今年三四线全面疲软的市场环境,这两大优势也成为新希翼规模快速扩张的利器。
 
 
7 弘阳
3年3倍的长跑选手
 
       弘阳是今年唯一一个连续两年登上黑马榜单的房企,2018年弘阳实现了441.2亿销售额,同比增长超过147.7%,百强排名也从2017年的95位一路冲到60,1年排名飙升了35名。放在十大黑马当中来比较,增长速度也相当惊人。
 
       今年1-11月,弘阳业绩达到590.1亿,同比增长56%,增长势头依然迅猛。去年明源君给弘阳的定位还是精打细算的小房企标杆,今年从规模来看,弘阳已经成为颇具规模的中型房企。
 
       从布局来看,弘阳以江苏为大本营,布局南京、常州、常熟、无锡、杭州、温州、合肥、西安、长沙、重庆、成都、江门、佛山等核心城市。今年弘阳依然在持续重仓一二线城市,截至6月底,弘阳地产总土储为1569万平方米,其中83%位于新一二线城市。
 
       在产品方面,今年上半年,弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块,均进行了大刀阔斧的产品线升级。住宅板块,弘阳地产打磨出品三大产品线:时光系、昕悦系及宸晖系,并在全条线推进产品标准化体系建设。商业板块,弘阳地产也提出了“商业4.0产品体系”,打造有IP的全时态游乐综合体。
 
       另外,在营销方面,弘阳也形成了极具特色的打法,成为规模扩张的一大有力保障。之前明源君专门对弘阳的营销秘籍做过详细的分析,这里不再赘述,公众号后台回复“弘阳”可以回看。
 
 
8 仁恒置地
精耕细作的产品主义者

       仁恒在业内是一个特别的存在。
 
       一方面,仁恒很高调,超强的产品力在业内和客户方面认可度都极高,每次开盘仅靠老业主复购和“老带新”就能卖掉一半以上。2018年销售均价3.6万/㎡,在高端住宅领域地位显著。
 
       另一方面,仁恒又很低调,在行业都在冲规模的时候,仁恒似乎不在意竞争和排名,并未走大规模复制路线,而是坚持精准拿地、精耕细作的模式,并且只在重点城市核心区域布局,追求高利润,2018年仁恒毛利率依然维持在46%,远高出行业平均水平。
 
       2018年仁恒置地开发规模扩张,在建项目达到28个,建筑面积达为355万平方米,同比提升23.6%。同时在布局上持续深耕长三角和珠三角地区,2018年仁恒置地新增184万方土储,集团拥有的总土地储备面积为806万方,均布局在一二线城市位置较好、升值空间较大的地段,为今年的业绩发力提供了基础。
 
       截至今年1-11月,仁恒置地销售额达到439.9亿,同比增长90%,全年业绩有望实现翻番。仁恒的规模升级,可能意味着房地产行业已经进入到靠产品和运营致胜的新阶段。
 
 
       小结
 
       纵观今年的榜单,呈现出和前两年截然不同的特点:
 
       一是聚焦一二线的中型房企(500亿左右),通过加大合作规模增长很快,全国性的大型房企反而受到分化市场的影响,发展相对平稳;
 
       二是在整个行业资金收紧的大环境下,在一些房企现金流承压的同时,具备融资优势的房企,反而遇到了难得的发展机遇。
 
       可以说,这一次的隆冬,正在掀起行业的一次大洗牌,这些黑马房企或多或少都具备一些独特的“御寒”秘诀,在未来两年依然值得关注。

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